【专题】宁波社区物业管理新规明年施行

    新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》经省人大常委会审议通过后于今天颁布，将于明年１月１日起正式施行，在这部物业新规中，新增了诸多关涉千万业主切身利益的规定。本报昨天特别约请市建委专业人士，结合新的物业管理条例，就一些众所关心的物管问题作了详细解答。

　　小区车位只售不租

　　最高可罚２０万元

　　身为小区业主、却因没向开发商买车位而无法把私家车停进小区的闹心事，不少市民都遇到过——即便小区内还有很多空置着的车库或车位。新的物业管理条例对此明确规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当首先满足业主的停车需要，建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。

　　为了保证小区车库、车位的充分利用，新规明确，业主要求承租空置车库、车位的，建设单位不得以“只售不租”为由予以拒绝，否则，辖区物业主管部门将责令其限期改正，逾期不改正的，处５万元以上、２０万元以下的罚款。同时，新规还明确，如果建设单位没有首先满足业主的停车需要，而将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人，也将被责令改正，拒不改正的，没收违法所得，并可处５万元以上、２０万元以下的罚款。

　　新的物业管理条例还对人防工程停车位作了专门规定：物业管理区域内的地下人防工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。如果建设单位不向全体业主开放人防工程停车位，擅自将这类停车位出售或者以专用车位的形式出租，主管部门可没收其违法所得，并处５万元以上、２０万元以下的罚款。

　　有物业管理的小区

　　禁止１０类行为

　　按照物业新规，在已实施了物业管理的小区内，１０类行为被禁止，具体包括：违法改变物业的使用用途；违法搭建建筑物或者构筑物；擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施设备及附属设施；损坏房屋结构或者从事其他影响物业使用安全的行为；损坏公共绿化、园林设施；任意弃置垃圾；违反规定饲养动物；在物业共有部位共有设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴；制造噪声干扰他人正常生活；违反规定停放车辆。

　　物业服务企业如果发现物业管理区域内有这些行为出现，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　每年３月底前

　　物业公司应公布收支情况

　　每年物业公司到底收了多少钱？这些钱从哪里收的？又用了多少钱、具体用在了哪些地方？这类有关物业收费、支出情况的问题，是业主最为关心的物管问题之一。

　　为了保证业主这方面的知情权，新的物业管理条例明确规定，物业企业应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等，在物业管理区域内的醒目位置公布，接受业主的监督；每年３月底前，物业公司还应当在物业管理区域的醒目位置，公布上一年度的相关物业经费收取、使用情况。

　　如果业主对物业公布的物业经费收支情况有异议，新的物业管理条例规定，物业企业应当予以答复和说明；如果业主委员会或者１０名以上的业主，对物业企业公布的物业经费收支情况有异议，物业企业应当作出书面答复和说明。如果对物业企业的这些答复和说明不满意或者仍有疑问，业主委员会还可以委托审计单位进行审计，审计费用则在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

　　小区停车费收入

　　应当单独列账

　　对于目前业主关注度非常高的停车费收入，新的物业管理条例专门规定，物业服务企业应当单独列账，独立核算；除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

　　如果物业服务企业挪用、侵占停车费、日常维修费等资金，由辖区物业主管部门追回挪用、侵占的资金，给予警告，有违法所得的，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下的罚款；情节严重的，并由市物业主管部门吊销或者建议颁发物业管理资质证书的部门依法吊销其物业管理资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　业主利益受损

　　物业未尽职需承担责任

　　停在小区里的车被划伤、家里进贼失窃、邻居装修导致自家房屋受损……类似的问题，是业主与物业间矛盾最深、投诉较多又难以协调的一些问题。针对这类情况，新的物业管理条例特别强调，物业服务企业应当依照物业服务合同的约定提供物业服务。

　　市建委解释说，如果物业公司完全做到了合同约定的物业服务内容，那么发生业主人身、财产受损的情况，物业公司不承担责任；但如果因为物业公司未能履行物业服务合同的约定，而导致业主人身、财产安全受到损害，物业公司应当依法承担相应的法律责任。

　　物业管理用房怎么经营

　　业主说了算

　　目前宁波已实施了物业管理的小区，多少都配置了一定面积的物业管理用房。市民都知道，这类房产的所有权属于全体业主，但对其如何经营却所知不多。

　　新的物业管理条例对此明确，物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租，或者委托物业服务企业出租或者经营；租金或者收益用于补充物业专项维修资金，或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业服务企业受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同，应当经业主大会或者业主委员会同意。

　　如果物业服务企业擅自出租、经营物业管理经营用房，辖区物业主管部门可责令其改正，并处１万元以上１０万元以下的罚款。

　　低收入困难家庭

　　可申请物业费补贴

　　在新的物业管理条例中，特别增加了对低收入困难家庭进行物业费补贴的规定。对于小区内依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的低收入困难家庭，新条例明确，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由各县（市）、区人民政府制订。

　　目前，我市低收入困难家庭主要是指持“三证”的家庭，即持有民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区生活扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》之一的。