宁波：两类情形下安置房交易可免缴营业税

    在宁波城市化进程不断加速的这些年，呼应功能区块拆迁、“城中村”改造等，有一类性质相对特殊的住房——安置房，日渐增多。因为不少安置房位处城区成熟地段，且套型小、价格又普遍较周边商品住宅低，故在二手房市场里颇受购房者青睐。

　　更具诱惑力的是，房产中介普遍称，安置房在交易时，无需缴纳营业税。营业税是各项房产交易税费中最重头的一项，税额动辄数万元；作为本地一项不成文的规则，此本应卖方缴纳的税种，目前一般会转嫁到买方身上、让买方承担。因此，如果安置房交易真的无需缴纳营业税，对于购房者而言无疑可节省一大笔购房支出。

　　但税务部门人士表示，并不是所有安置房买卖都可以免征营业税——只有在特定情形下，才有这样的税收优惠。当然，即便要缴税，但相比一般的二手住房交易，安置房交易时所要缴纳的营业税税额还是要少很多。

　　两类情形下，安置房交易可免缴营业税

　　据介绍，在两类情形下，安置房交易可以不用缴纳营业税。

　　第一种情形相对简单，和现行的普通二手住房营业税免征情况一样，即购买已满5年、属于普通住房范畴的安置房，交易时无需缴纳营业税。

　　值得注意的是，安置房的购入时间计算，是以签订拆迁协议或房屋征收协议的日期为准的，而不像一般二手住房那样按房产证或契税完税证明上注明的时间计算。而所谓普通住房，本市政策明确，必须同时满足三个条件：1.该房屋所在住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平方米以下；3.实际成交价格低于公布的同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。

　　第二种情形比较复杂。目前，在集体土地上房屋拆迁或国有土地上房屋征收领域，被拆迁人或被征收人选择直接安置，可以享受靠档、扩档等政策，即安置房的总面积一般会较原房屋总面积大不少，所以不少家庭最终可分到两套、三套甚至更多的安置房。也就是说，在二手房市场上挂售的安置房，面积普遍小于原拆迁面积，在这样的情况下，安置房交易有可能不用缴纳营业税。

　　举例而言，一户家庭原房屋面积180平方米，拆迁后“拆一赔多”，获得了三套面积均为80平方米的安置房，其中的两套被拿出来出售。即便这两套安置房在出售时距签约时间尚不满5年，但税务部门人士表示，因为加起来的安置面积小于原拆迁面积，依然可以免征营业税。不过，如果第三套安置房也出售，按照现行政策规定，就要缴纳营业税了(详见下文)。

　　安置房交易营业税怎么计算？

　　按照规定，目前签约未满5年的安置房——不管是普通住房还是非普通住房，以及已满5年、属非普通住房的安置房，交易时均须缴纳营业税。不过，相比一般的二手住房，安置房交易的营业税要少很多。

　　具体而言，未满5年的安置房转让，扣除原拆迁面积部分计征营业税，其计税额＝出售总金额×(1-原拆迁面积／出售面积)，税率5.6%。举例而言，有市民原住房面积60平方米，拆迁后分得的一套安置房面积为110平方米，现以150万元的价格出售，则需缴纳营业税约3.8万元，这比一般二手住房交易的营业税要省4.6万元左右。

　　至于如前文所述，在“拆一赔多”即拆了180平方米的原住房、分得3套80平方米安置房的情况下，把第三套安置房也出售，因为之前已经有两套80平方米的安置房免税，其营业税计征公示中的“原拆迁面积”，将按20平方米计算(180平方米减去已经免税的那两套80平方米)。如果第三套出售的安置房售价为100万元，则需缴纳营业税＝100×(1-20／80)×5.6%＝4.2万元。

　　超过5年(含)、属非普通住房的安置房转让，在缴纳营业税时，除可扣除原拆迁面积部分外，如有超拆迁安置面积部分购房的，还可扣除支付的超拆迁安置面积部分购房款后的余额，具体计算公式为：计税额＝出售总金额×(1-原拆迁面积／出售面积)-超拆迁安置面积部分购房款，税率也是5.6%。

　　举例而言，一市民原拆迁面积180平方米，分得一套200平方米的安置房，超面积部分购房款16万元；签约满5年后将该套安置房转让，总价250万元，则营业税＝［250×(1-180／200)-16］×5.6%＝0.504万元。

　　宁波晚报记者 程旭辉 实习生 王凯艺 通讯员 叶琳 冯辉